Los inmuebles con características particulares o atributos extrínsecos, como por ejemplo: (i) ubicación (en el cruce de 2 avenidas del centro de una ciudad, en una vía de alto tráfico peatonal o vehicular, en una vía de acceso rápido a aeropuertos, puertos u otras vías similares, con frente a un área verde, cultural paisajística o monumental o comercial retail que le irradia alto valor inmobiliario); (ii) vocación de uso productivo actual (zonificación catastral) o zonificación con potencial económico promisorio; (iii) dimensiones físicas (área, forma del terreno, frontis); y (iv) servicios al inmueble como gas, energía eléctrica, agua y comunicaciones en condiciones especiales, siempre van a llegar a tener un mayor valor económico que si solamente se considerasen sus características intrínsecas (terreno y edificaciones).
Sin embargo, así como hay características particulares o atributos extrínsecos que incrementan el valor de un inmueble, también existen características particulares o atributos extrínsecos que reducen su valor, como es el caso de inmuebles ubicados en un área debajo de una línea de transmisión eléctrica, en una zona cercana a una pista de despegue y aterrizaje de aeronaves, o en un área contigua a una estación de ferrocarril de pasajeros y carga, o con frente a una red vial de transporte pesado de alto tránsito, o al lado de una estación gasolinera o subestaciones y tableros de distribución eléctrica, o en un lugar que, por el tipo de comercio o residencia circundante, reduce paulatinamente su valor inmobiliario.
En la estimación del valor de inmuebles con características particulares o atributos extrínsecos generadores de impacto positivo en su valor económico, nuestra práctica de valorización casi siempre considera más conveniente recomendar que dicha estimación se realice aplicando el modelo de los precios hedónicos en lugar de la tasación comercial según el Reglamento Nacional de Tasaciones, salvo en los casos de inmuebles sin características resaltantes donde su valor va casi siempre a tender a expresar tan solo el valor económico de las características intrínsecas del inmueble (terreno y edificaciones).
El modelo de los precios hedónicos se basa en la teoría del valor de los atributos inmobiliarios, que postula que cualquier bien de consumo básico se puede describir como una función de sus atributos (características), por tanto el valor del bien será una función de dichos atributos. Dicho modelo permite identificar los rasgos diferenciales y su incidencia en el valor económico inmobiliario. La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles puede representarse por la siguiente expresión:
El modelo de precios hedónicos para inmuebles se aplica a partir de la selección de una muestra de transacciones de inmuebles heterogéneos que representan un importante número de características particulares o atributos intrínsecos. Para los fines del modelo, cada característica particular o atributo representa un inmueble de naturaleza particular, pues se considera que no hay un mercado específico para él y, por tanto, su precio no es directamente observable.
Para encontrar el valor económico de un inmueble aplicando el modelo de precios hedónicos, en nuestra practica de valorización diaria lo que hacemos es construir un modelo matemático (modelo econométrico sustentado en la teoría económica de los precios hedónicos) que nos permita seleccionar únicamente aquellas características particulares o atributos intrínsecos que la demanda (comprador) efectivamente valora -según la muestra de transacciones analizada- y por las que está dispuesta a pagar un valor adicional por cada una de ellas, dado que constituirán parte del valor de su inversión cuando adquieran el inmueble.
Por ello, en el futuro, cada vez que usted decida vender un inmueble incorporando en el precio final a proponer a un potencial comprador el valor de las características particulares o atributos intrínsecos que tuviera dicho inmueble, estamos seguros de que no dudará en que el modelo idóneo para realizar la estimación del valor económico respectivo debe ser el modelo de precios hedónicos, la cual le servirá además como una sólida base técnica para sustentar el precio de venta.
En caso deseen más información, no duden en comunicarse con nosotros a maximixe@maximixe.com
