Caso de Estudio MAXIMIXE

En 2010 MAXIMIXE evaluó la factibilidad de incursionar en el negocio de centros de bodegaje industrial en Lima Metropolitana. El objetivo era responder una pregunta estratégica para los inversionistas inmobiliarios y logísticos: ¿existía una demanda suficiente que justificara el desarrollo de centros modernos de bodegaje industrial?

En aquel momento, el mercado de almacenamiento se encontraba dominado principalmente por almacenes propios de las empresas y por operadores logísticos que brindaban servicios integrales de almacenamiento y distribución. También existían en menor escala empresas que alquilaban bodegas industriales que constituían únicamente la infraestructura física, administrando los clientes directamente sus inventarios, sistemas de gestión, personal operativo y procesos logísticos.

Por tanto, comenzaba a emerger cada vez como mayor fuerza una nueva necesidad empresarial: contar con infraestructura moderna de almacenamiento sin perder el control de la operación logística.

La oportunidad consistía en alquiler bodegas o galpones industriales donde cada empresa pudiera administrar directamente sus inventarios, procesos, personal y sistemas operativos, mientras el propietario del complejo se encargaba únicamente de los servicios comunes, seguridad, mantenimiento y administración general del recinto.

El desafío

Determinar si existía una demanda real para un nuevo modelo de almacenamiento empresarial

El principal desafío consistía en transformar una hipótesis de negocio en una oportunidad de inversión sustentada técnicamente aunque ya se había iniciado y desarrollado unos años atrás.

No bastaba con identificar empresas que utilizaran almacenes. Era necesario determinar el tamaño real del mercado, estimar su crecimiento futuro, identificar los potenciales clientes, analizar a la competencia existente y establecer cuáles serían las ubicaciones con mayor potencial para el desarrollo de nuevos centros de bodegaje.

Asimismo, era indispensable comprender cómo veían evolucionando los patrones de localización industrial y comercial de Lima Metropolitana, pues la demanda futura dependería de la forma en que las empresas reorganizarían sus cadenas de abastecimiento y distribución.

La investigación reveló que unos años atrás muchas empresas ya venían necesitando ampliar su capacidad de almacenamiento, pero no deseaban inmovilizar capital en la compra de terrenos o construcción de almacenes propios. Tampoco buscaban necesariamente tercerizar sus operaciones mediante operadores logísticos. Lo que requerían era espacio para crecer manteniendo el control total de sus procesos.

“Identificamos una necesidad que en ese momento – si bien aún no era muy visible- pero ya era atendida en menor escala por parte de algunos actores del inmobiliario logístico-. En ese año las empresas ya buscaban espacio para crecer sin perder el control de sus propios procesos, en lugar que alguien que administrara su logística”.

— Juan Sánchez, Director de MAXIMIXE Finanzas

La solución

Cuantificar la demanda y geolocalizar la oportunidad de negocio

MAXIMIXE desarrolló una metodología integral que combinó análisis económico, investigación de mercado, encuestas empresariales, análisis competitivo y herramientas de geolocalización.

El estudio permitió cuantificar el mercado actual y potencial de almacenamiento en Lima Metropolitana, identificar los principales sectores demandantes y determinar el espacio de mercado disponible para nuevos operadores.

Uno de los hallazgos más relevantes fue comprobar que ya existía una demanda creciente por bodegas industriales modernas donde las empresas pudieran alquilar únicamente la infraestructura física, administrando directamente sus inventarios, sistemas de gestión, personal operativo y procesos logísticos.

A diferencia de los operadores logísticos tradicionales, el modelo propuesto otorgaba a los clientes una flexibilidad significativamente mayor. Cada empresa podía diseñar y gestionar sus almacenes de acuerdo con sus propias prácticas operativas, estándares de calidad, tecnologías y requerimientos de negocio.

El estudio también permitió identificar las zonas con mayor potencial para el desarrollo de nuevos centros de bodegaje, considerando variables como concentración empresarial, accesibilidad vial, disponibilidad de terrenos, costos logísticos y perspectivas de crecimiento económico.

“El verdadero activo no era sólo el terreno. El verdadero activo era contar con un terreno ubicado exactamente donde la demanda futura de almacenamiento iba a concentrarse”.

— Juan Sánchez, Director de MAXIMIXE Finanzas

La investigación concluyó que existían condiciones favorables para el desarrollo de un nuevo segmento inmobiliario especializado, capaz de atender las necesidades de empresas industriales, comerciales y de distribución que buscaban infraestructura moderna sin renunciar a la autonomía de sus operaciones.

El impacto

Convertir una oportunidad inmobiliaria en una decisión de inversión sustentada

El estudio permitió demostrar que el negocio de bodegaje industrial poseía un importante potencial de crecimiento en Lima Metropolitana.

Asimismo, identificó oportunidades particularmente atractivas en zonas donde la demanda futura crecería más rápido que la oferta existente, proporcionando a los inversionistas una base sólida para la toma de decisiones.

La investigación permitió además identificar los atributos más valorados por los clientes, entre ellos ubicación estratégica, seguridad, accesibilidad, infraestructura moderna, servicios comunes eficientes y flexibilidad operativa.

Más allá de validar un proyecto específico, el estudio contribuyó a demostrar la viabilidad de un nuevo modelo de negocio inmobiliario en ciernes orientado al desarrollo de infraestructura para almacenamiento empresarial.

A 16 años del estudio (2026)

Una visión que anticipó la transformación del mercado logístico peruano

Dieciséis años después, muchas de las tendencias identificadas por MAXIMIXE se han consolidado plenamente.

En el 2010 los servicios de bodegaje ya era un mercado en fase de desarrollo, hoy se ha convertido en uno de los segmentos más dinámicos de la infraestructura inmobiliaria industrial peruana. Actualmente existen numerosos parques logísticos, condominios industriales y centros de bodegaje que operan bajo el mismo concepto identificado por el estudio: alquilar infraestructura de almacenamiento permitiendo que cada empresa gestione directamente su propia operación.

El crecimiento del comercio electrónico, la modernización de las cadenas de suministro, la expansión de la distribución nacional y la necesidad de mejorar la eficiencia logística han impulsado una demanda sostenida por este tipo de infraestructura.

Asimismo, el desarrollo del Puerto del Callao, la ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y, más recientemente, la entrada en operación del Puerto de Chancay, han incrementado significativamente la necesidad de nuevos espacios de almacenamiento y distribución en Lima Metropolitana.

La evolución del mercado confirmó una de las principales hipótesis identificadas por MAXIMIXE: muchas empresas prefieren tercerizar la infraestructura, pero no la gestión de sus operaciones logísticas.

“Identificamos un negocio que comenzaba a desarrollarse en el mercado inmobiliario logístico peruano. Las empresas querían espacio para crecer, pero sin perder el control de sus procesos. Dieciséis años después, ese modelo se ha convertido en uno de los principales motores del desarrollo logístico e inmobiliario industrial del país”.

— Juan Sánchez, Director de MAXIMIXE Finanzas

Oportunidades de negocio que ayudó a anticipar

La visión desarrollada por MAXIMIXE permitió identificar tempranamente oportunidades que hoy continúan expandiéndose:

• Parques logísticos y condominios industriales.
• Centros de bodegaje empresarial.
• Centros de distribución para comercio electrónico.
• Infraestructura asociada al Puerto del Callao.
• Nuevos complejos logísticos vinculados al Puerto de Chancay.
• Plataformas de distribución nacional y regional.
• Centros de consolidación y desconsolidación de carga.
• Inversiones inmobiliarias industriales orientadas al arrendamiento de almacenes.
• Servicios complementarios de valor agregado para operaciones logísticas.

Lecciones para futuros desarrollos logísticos e inmobiliarios

El estudio dejó importantes enseñanzas para futuros proyectos de infraestructura logística:

• La demanda logística debe analizarse desde las necesidades operativas de las empresas y no únicamente desde la oferta inmobiliaria.
• La flexibilidad operativa puede convertirse en un factor de diferenciación más importante que el precio.
• La ubicación sigue siendo el principal determinante del éxito de un centro de bodegaje.
• El crecimiento económico genera nuevas necesidades de almacenamiento mucho antes de que estas sean visibles para el mercado.
• Los corredores logísticos y la infraestructura portuaria tienen una influencia directa sobre la demanda de espacios industriales.
• La combinación de análisis económico, investigación de mercado y geolocalización permite identificar oportunidades antes que el mercado las reconozca plenamente.

Estas conclusiones posicionaron al estudio como una referencia temprana sobre la evolución del mercado moderno de bodegaje industrial en el Perú y sobre el papel que la infraestructura logística tendría en el crecimiento económico de las siguientes décadas.